Theo quy định của pháp luật của Nhà nước Việt Nam hiện tại về đất đai, công dân sở hữu nhà đất hoặc có mong muốn mua nhà đất có quyền ủy quyền mua bán đất cho người khác. Tuy nhiên như quý khách hàng đã biết nhà đất là một một loại tài sản có giá trị to lớn, cho nên khi thực hiện thủ tục ủy quyền mua bán đất rất cần tuân thủ đúng theo các quy định của pháp luật đề ra để tránh các rủi ro không đáng có trong tương lai.
Trong bài viết hôm nay, Datnenthocu.org sẽ hướng dẫn các thủ tục ủy quyền mua bán đất mới nhất.
Khi nào được ủy quyền mua bán đất?
Theo như điều 562 Bộ luật dân sự 2015 của Nhà nước Việt Nam quy định:
Hợp đồng ủy quyền có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Cũng như bên ủy quyền mua bán đất chỉ phải trả phí thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định nếu có.
Như vậy nói nôm na để các nhà đầu tư có thể hiểu hơn là người sử dụng đất hay chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền mua bán đất cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế việc ủy quyền mua bán đất thường xảy ra với người khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau bệnh tật,…
Điều kiện để uỷ quyền mua bán đất mới nhất hiện nay
Để thực hiện thủ tục ủy quyền mua bán đất thì các bên trong quan hệ ủy quyền mua đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất là người ủy quyền mua bán đất phải có quyền mua bán đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,… và pháp luật ở Việt Nam có liên quan khác.
Thứ hai có thể nói đến là cả người ủy quyền mua bán đất và người được ủy quyền mua bán đất đều phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ như bên dưới:
Công dân từ đủ 18 tuổi trở lên theo như luật định;
Công dân không thuộc vào một trong các trường hợp như người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ ba phải nhắc đến là giữa hai bên là người ủy quyền mua bán đất và người được ủy quyền mua bán đất phải có hợp đồng ủy quyền. Theo như Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm của hợp đồng ủy quyền được hiểu như sau: Hợp đồng ủy quyền được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả phí nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định
Đối với nội dung của hợp đồng ủy quyền mua bán đất do các bên tự do thỏa thuận nhưng nên có một số nội dung cơ bản như sau: Thông tin cơ bản của bên ủy quyền mua bán đất và bên được ủy quyền mua bán đất; nội dung công việc, thời hạn ủy quyền; quyền và nghĩa vụ của các bên; thù lao mà bên được ủy quyền nhận được cũng như cách giải quyết tranh chấp,…
Do hợp đồng ủy quyền mua bán đất trong trường hợp này có tài sản là bất động sản như đất đai, nhà ở nên theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, hợp đồng ủy quyền mua bán đất cần được lập thành văn bản cũng như công chứng thì hợp đồng ủy quyền mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Do đó, để công chứng hợp đồng ủy quyền mua đất, bên ủy quyền phải chuẩn bị một số tài liệu như sau:
- Dự thảo hợp đồng ủy quyền mua bán đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy tờ pháp lý của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao các giấy tờ có liên quan khác.
Thủ tục uỷ quyền mua bán đất bao gồm những gì?
Quý khách hàng hãy yên tâm vấn đề thủ tục này nhé vì giao dịch mua bán đất thông qua ủy quyền mua bán đất gần như tương tự với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Tuy nhiên về phần hồ sơ thì bên nào được ủy quyền mua bán đất thì bên đó cần chuẩn bị thêm hợp đồng ủy quyền như chúng tôi đã nêu ở trên.
Cụ thể để quý khách hàng dễ hiểu thì hồ sơ ủy quyền mua bán đất sẽ gồm:
- Hợp đồng ủy quyền bán đất có công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Sổ hộ khẩu;
- CMND/CCCD của người ủy quyền và người được ủy quyền;
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng hoặc do được thừa kế riêng hay có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (nếu có);
Sau đó, các bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định.
Tuy nhiên quý khách hàng phải hiểu rằng trong thực tế, giao dịch mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền mua bán đất có thể xảy ra rất nhiều rủi ro như bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền giao dịch thậm chí là tài sản. Nên khi tham gia vào giao dịch trên các quý khách hàng cần lưu ý một số điểm sau: Kiểm tra kỹ các nội dung của hợp đồng như: Người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định hay không hay thời hạn ủy quyền của hợp đồng còn hay hết hiệu lực?
Những vấn đề thường gặp khi uỷ quyền mua bán đất
Chúng tôi sẽ đề cập vài vấn đề thường gặp khi ủy quyền mua bán đất mà ai ai cũng gặp phải, hãy theo dõi tiếp nội dung bên dưới:
Ai phải nộp thuế khi uỷ quyền mua bán đất?
Theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định của Nhà nước Việt Nam, bạn có thể hiểu rằng trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng đất hoặc nhà ở hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu đất hoặc nhà ở theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền đất hoặc nhà ở.
Theo như quy định trên thì quý khách hàng hiểu nôm na là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền mua bán đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận như trong hợp đồng là người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Người được ủy quyền có thể tự tay ký hợp đồng mua bán nhà đất với bên kia không?
Người đại diện ủy quyền mua bán đất có thể ký hợp đồng mua bán nhà đất, cũng như bán nhà đất cho người sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn ủy quyền vì chỉ người ủy quyền mới được thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền.
Thời hạn của hợp đồng uỷ quyền mua bán đất
Thời hạn ủy quyền mua bán đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng, nếu như thời hạn ủy quyền đã hết thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
Theo như điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 của Nhà nước Việt Nam quy định về thời hạn ủy quyền được hiểu như sau thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm kể từ khi xác lập việc ủy quyền.
Như vậy quý khách hàng có thể hiểu là xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền mua bán đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận nào diễn ra trong hợp đồng thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền mua bán đất như thế nào?
Các bên ủy quyền mua bán đất có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 mà Nhà nước Việt Nam ban hành
Bên ủy quyền mua bán đất đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền mua bán đất có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng buộc phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền mua bán đất đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
- Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền mua bán đất có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền mua bán đất một khoảng thời gian hợp lý.
Một lưu ý nhỏ mà chúng tôi muốn nhắn gửi đến quý khách hàng là: Bên ủy quyền mua bán đất phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo bằng văn bản thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền mua bán đất đã bị chấm dứt.
Bên được ủy quyền mua bán đất đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền mua bán đất có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một khoảng thời gian hợp lý.
- Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền mua bán đất có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và bắt buộc phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền nếu có
Hợp đồng ủy quyền mua bán đất có cần công chứng hay không?
Theo Bộ Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và luật Dân sự 2015 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền mua bán đất phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền mua bán đất thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
Ngoài ra nhân viên công chứng chỉ được công chứng các hợp đồng hay các giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh và các thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau: Di chúc; văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.
Như vậy, công dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
Các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền mua bán đất với điều kiện không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng ủy quyền mua bán đất gồm các điều khoản cơ bản sau:
- Thông tin của các bên.
- Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.
- Cách giải quyết tranh chấp.
Lời kết
Trên đây là toàn bộ thông tin của Datnenthocu.org về điều kiện để ủy quyền mua bán đất và “Hướng dẫn các thủ tục ủy quyền mua bán đất mới nhất”. Nếu quý khách hàng trong quá trình tìm hiểu pháp luật và thực hiện các thủ tục liên quan đến ủy quyền mua bán đất, cũng như có bất cứ câu hỏi nào thì đừng ngần ngại liên hệ trực tiếp đến Datnenthocu.org để nhận được sự tư vấn tận tình và nhanh chóng nhất