Trong lĩnh vực bất động sản, quá trình giao dịch, chuyển nhượng nhà đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này đòi hỏi bạn cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng cũng như nắm được tính pháp lý trong quá trình mua bán. Vì thế, bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn đầy đủ những thông tin về thủ tục và quy trình mua bán nhà đất chuẩn nhất hiện nay.
Quy trình mua bán nhà đất chuẩn và an toàn nhất.
Để có thể quản lý và làm giảm tối thiểu những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao dịch, bạn có thể tham khảo quy trình mua bán nhà đất sau đây:
Đặt cọc nhà đất.
Nhà đất không những là tài sản có giá trị lớn mà còn mang theo nhiều ý nghĩa đối với bạn. Vì vậy, đặt cọc là bước đầu tiên giúp bạn nhận được ngôi nhà theo đúng những gì đã cam kết, thỏa thuận. Đồng thời, việc này sẽ giúp cho người bán hạn chế được tình trạng từ chối giao dịch cũng như chuyển giao nhà đất đúng thời hạn.
Số tiền đặt cọc nhà đất sẽ phụ thuộc vào điều kiện đã được thỏa thuận trước của 2 bên khi tham gia giao dịch. Và thường sẽ rơi vào khoảng 20 – 30% giá trị của nhà đất đó.
Bên cạnh đó, trên biên bản đặt cọc sẽ chứa đầy đủ những thông tin pháp lý của bạn và người bán. Thông tin đó sẽ mô tả toàn bộ về tài sản giao dịch, giá trị thành tiền của nhà đất, số tiền cọc trước và thời gian chuyển giao quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, bạn và người bán có thể mời thêm người có uy tín để làm chứng cho việc cùng ký vào giấy biên bản đặt cọc. Điều này sẽ đảm bảo sự an toàn trong quá trình bạn giao dịch. Hoặc bạn có thể quay lại khoảnh khắc đó để làm bằng chứng ký kết trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn phải nhờ sự can thiệp từ pháp luật.
Chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành khi đã có sự thỏa thuận đặt cọc của hai bên. Và sẽ hoàn tất việc ký kết cùng lúc với thời điểm bạn hoàn tất thanh toán số tiền cho bên bán. Khi đó, người bán sẽ cung cấp lại cho bạn những giấy tờ pháp lý theo yêu cầu của văn phòng công chứng.
Quá trình ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ được diễn ra tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi đó, bạn và người bán sẽ cùng xác nhận đã hoàn thành thủ tục và hoàn tất thanh toán. Sau đó, công chứng viên sẽ bàn giao lại hợp đồng đã được công chứng.
Bên cạnh đó, các loại giấy tờ mà bên mua cần phải chuẩn bị gồm: bản gốc CMND/CCCD, bản gốc hộ khẩu thường trú kèm theo 4 bản photo công chứng mỗi loại.
Ngoài ra, bạn cần lưu ý rằng thủ tục công chứng phải được tiến hành tại các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh nơi có vị trí nhà đất và thời hạn cho quá trình này không quá 2 ngày làm việc. Đối với những hợp đồng công chứng phức tạp, thời gian có thể bị kéo dài nhưng sẽ không được quá 10 ngày làm việc.
Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quá trình chuyển nhượng nhà đất, bạn phải nộp lại hồ sơ mua bán tại văn phòng cơ quan các cấp chính quyền như quận, huyện. Qua đó, những giấy tờ bạn cần chuẩn bị trong bộ hồ sơ gồm CMND, 2 bản số hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, 2 biên bản hợp đồng công chứng đã được cơ quan công quyền bàn giao lại.
Nộp hồ sơ đăng ký sang tên
Căn cứ vào những gì đã được thỏa thuận của 2 bên, khi tham gia quá trình mua bán nhà đất, bạn hoặc người bán phải nộp hồ sơ kèm theo những chi phí theo quy định của nhà nước tại ủy ban nhân dân cấp quận hoặc huyện.
Nộp thuế, lệ phí
Theo quy định của pháp luật, bên mua phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân theo giá trị hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ, các lệ phí địa chính và cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Cụ thể như sau:
- Bên mua: 2% thuế thu nhập cá nhân theo giá trị hợp đồng.
- Bên bán: 0.5% phí trước bạ theo giá trị hợp đồng.
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: 0.15% giá trị chuyển nhượng trong khoảng 100 nghìn đồng đến 5 triệu đồng tùy trường hợp.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0.15% theo giá trị hợp đồng.
Cập nhật sang tên
Khi đã hoàn tất quá trình nộp thuế theo quy định nhà nước, bạn hãy đến ủy ban nhân dân quận, huyện để nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng trong quá trình mua bán, chuyển nhượng và biên lai trước bạ.
Sau đó, sở địa chính nhà đất sẽ tiến hành công việc đăng ký thay đổi thông tin chủ sở hữu nhà đất. Khi hoàn tất, bạn sẽ chính thức trở thành chủ nhân của nhà đất theo hợp đồng chuyển nhượng. Điều này đồng nghĩa với việc bạn đã hoàn tất toàn bộ thủ tục mua bán nhà đất tại đây.
Những lưu ý quan trọng trong quy trình mua bán nhà đất
Để thuận lợi trong quá trình mua bán nhà đất và tránh được những rủi ro về sau, bạn cần lưu ý những vấn đề quan trọng sau:
Thông tin tranh chấp.
Sẽ rất phiền phức khi bị vướng vào những cuộc tranh chấp, kiện tụng về những vấn đề pháp lý nhà đất, bạn không nên mua những ngôi nhà hiện vẫn còn đang tồn tại tranh chấp dù lớn hay nhỏ. Chính vì thế, bạn có thể tìm hiểu những thông tin này thông qua tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử hay những dữ liệu đang được lưu trữ trên phòng công chứng nhà đất.
Tuy nhiên, những tranh chấp nhỏ liên quan đến những vấn đề về lối đi, hàng rào, đường ống thoát nước,… sẽ không được cập nhật trên tin tức hoặc văn phòng cơ quan nhà nước. Trong trường hợp này, bạn chỉ có thể tìm kiếm, thăm hỏi thông tin từ những ngôi nhà xung quanh hoặc trên UBND phường, xã.
Thông tin vay nợ hoặc thế chấp
Mặc dù, việc mua bán những nhà đất đang bị thế chấp là hoàn toàn hợp pháp, tuy nhiên điều này lại tồn tại rất nhiều những rủi ro và nguy cơ. Do đó, nếu điều kiện cho phép, bạn nên hạn chế tìm mua những căn nhà đang bị thế chấp ở ngân hàng.
Đối với những thông tin này, bạn hoàn toàn có thể tìm thấy chúng bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của số đỏ. Hoặc bạn sẽ tìm thấy một tờ giấy riêng đính kèm thể hiện lại những thông tin này đang được thế chấp và đã đóng dấu giáp lai tại văn phòng đăng ký nhà đất.
Ngoài ra, bạn có thể tìm thấy những thông tin này thông qua các bản photo sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp căn nhà này đã được người bán thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức không chính thức, bạn sẽ không thể tìm thấy thông tin nào về vấn đề này tịa văn phòng công chứng.
Thông tin người bán
Ngoài việc nắm được những thông tin về nhà đất đã nhắm đến, bạn cần phải lưu tâm đến đối tác để đảm bảo được sự an toàn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đánh giá được sự uy tín của người bán, bạn cần tìm hiểu những thông tin cơ bản của họ trên mạng xã hội hoặc thông qua người giới thiệu. Bên cạnh đó, bạn cũng nên để ý đến thái độ và phong cách làm việc của họ qua quá trình giao dịch, trao đổi trực tiếp.
Trong trường hợp bạn lựa chọn khu đất thuộc dự án bất động sản, bạn cần phải tìm hiểu đầy đủ những thông tin của chủ đầu tư. Thông qua quá trình hoạt động, những dự án đã triển khai, tính pháp lý, chất lượng công trình,… bạn sẽ đưa ra được nhận định ban đầu về sự uy tín của họ cũng như có nên hợp tác giao dịch mua bán nhà đất hay không.
Những lưu ý để mua bán nhà đất an toàn
Kiểm tra tính pháp lý của bất động sản
Khi kiểm tra được tính pháp lý của bất động sản, bạn sẽ tránh được những rủi ro không đáng có sau:
- Tránh được những dự án bất động sản lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người mua. Thực tế hiện nay, không ít người dân bị lâm vào tình trạng mất trắng do những dự án đó chưa có đầy đủ tính pháp lý. Và đây là những dự án ma và được chủ đầu tư đó lừa bán cho nhiều khách hàng cùng lúc.
- Những dự án không đầy đủ tính pháp lý sẽ gặp phải trục trặc trong quá trình hoàn thiện. Điều này sẽ khiến chủ đầu tư không thể bàn giao lại công trình cho bạn đúng thời hạn, thậm chí có thể là bỏ ngõ, ngừng dự án.
- Những thông tin chủ đầu tư đưa ra chỉ nhằm mục đích kích thích nhu cầu sở hữu bất động sản của bạn. Vô tình thay, bạn sẽ bị thu hút bởi nhiều sự hứa hẹn về kết quả của bất động sản này trong tương lai mà quên kiểm tra tính pháp lý của chúng.
Do đó, để đảm bảo an toàn cho bản thân trước khi quyết định mua bất động sản, bạn cần phải tìm hiểu rõ những hồ sơ pháp lý sau:
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ hồng quỹ đất và phải do chủ đầu tư đứng tên.
- Bản quy hoạch chi tiết có tỉ lệ 1:500 đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Trên giấy tờ này phải thể hiện rõ chi tiết thiết kế, mặt bằng, diện tích dự án bất động sản.
- Biên bản nghiệm thu sự hoàn thiện của kết cấu móng công trình.
- Giấy chứng nhận được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng.
Kiểm tra quy hoạch của bất động sản
Thực tế, nếu bạn chỉ nhìn những hồ sơ, sổ đỏ hoặc thậm chí đến tra cứu tại văn phòng công chứng thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin bất động sản định mua.
Người bán hoặc những nhà môi giới có thể sẽ không cung cấp đầy đủ và chính xác những thông tin này. Thậm chí, bản thân người bán cũng không biết được mảnh đất của họ đang nằm trong khu quy hoạch bởi dự án này bị treo lại từ rất lâu.
Về nguyên tắc, khi mua bán nhà hoặc mảnh đất nằm trong dự án quy hoạch, bạn sẽ không thể chuyển nhượng sang người khác. Và nếu bạn không nắm được đầy đủ thông tin, bạn sẽ dễ dàng mắc phải trường hợp đã hoàn tất hợp đồng công chứng nhưng khi trả tiền xong mới phát hiện ra không thể làm thủ tục sang tên chuyển nhượng được.
Lúc này, điều bạn cần làm là mang bản photo sổ đỏ đến văn phòng nhà đất quận, huyện để hỏi thông tin. Sau khi được tiếp nhận yêu cầu, họ sẽ mang bộ hồ sơ của bạn để kiểm tra và hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách để trả thông tin quy hoạch đó.
Kiểm tra về sự tranh chấp của bất động sản đó
Việc kiểm tra sự tranh chấp về nhà đất bạn nhắm đến sẽ giúp cho bạn tránh được những rủi ro về pháp lý không đáng có. Đối với những vụ tranh cấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt được thông tin thông qua những kênh truyền thông như báo chí, truyền hình, mạng xã hội,… hoặc trên văn phòng công chứng.
Ngược lại, những tranh chấp nhỏ lẻ, ngầm thì rất khó để bạn biết được chúng. Ví dụ như tranh chấp lối đi, đường thoát nước, hàng rào,… thì bạn cần phải chịu khó tìm hiểu thông qua những nhà hàng xóm cạnh bên về mảnh đất định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể đến hỏi ủy ban nhân dân phường, xã về thông tin tranh chấp đất đai này.
Lời kết.
Bài viết trên, Datnenthocu đã cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết về quy trình mua bán nhà đất chuẩn nhất hiện nay. Bên cạnh đó, bạn nên chịu khó tìm hiểu những thông tin về bất động sản đó trước khi ra quyết định sở hữu chúng. Điều này sẽ giúp bạn tránh được những dự án ma, tranh chấp hoặc những rủi ro không đáng có.
Tham khảo thêm:
Đất DHT là gì? Những quy định về đất DHT
Đất không có sổ đỏ và 6 rủi ro nên biết khi mua.