Quy hoạch treo là gì? Đất, công trình thuộc diện quy hoạch treo sẽ được xử lý như thế nào và kéo dài trong thời hạn bao lâu? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các thông tin hữu ích và giải đáp các thắc mắc đến quý bạn đọc.
Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo là gì? Thực tế hiện nay vẫn chưa có văn bản pháp lý nào nói về định nghĩa “Quy hoạch treo”.
Quy hoạch treo có thể hiểu đơn giản là chỉ về phần diện tích đất được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố kế hoạch sử dụng đất và sẽ thu hồi đất nhưng để lâu rồi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với thời hạn đã đề ra.
Theo Luật đất đai 2013, quy hoạch trở thành quy hoạch treo nếu sau 3 năm kể từ khi công bố quy hoạch để thực hiện các dự án đã đề ra nhưng chưa thực hiện được và cũng không công bố việc điều chỉnh, thay đổi hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất cũng như chuyển kế hoạch sử dụng đất.
Phân loại quy hoạch treo?
Hiện nay, tùy thuộc vào từng loại quy hoạch và mục đích sử dụng đất mà các dự án có thể chia thành 7 loại quy hoạch treo có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp khác nhau như sau:
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch dân cư nông thôn
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội
- Quy hoạch giao thông và thủy lợi
- Quy hoạch theo ngành: Du lịch, thể thao, công nghiệp, An ninh – Quốc phòng, thương mại, y tế,…
Cũng như quy hoạch treo thì các dự án treo cũng mang tính chất tương tự và cũng được phân làm nhiều kiểu khác nhau như:
- Dự án khu công nghiệp treo
- Dự án khu đô thị treo
- Dự án trường học treo
- Dự án trung tâm thương mại treo
- Dự án hạ tầng giao thông treo,…
Cả vấn đề quy hoạch treo và dự án treo điều là vấn nạn nhức nhối cho các cấp chính quyền. Tình trạng này còn là vấn đề gây ra sự bức xúc trên diện rộng đối với người dân trong vấn đề sử dụng đất.
Vì sao có quy hoạch treo?
Quy hoạch treo xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Nhìn chung phần lớn nguyên nhân điều xuất phát từ:
- Đội ngũ cán bộ chưa đủ năng lực trong hoạt động quy hoạch cho phù hợp với định hướng phát triển tương lại, cũng như triển khai tốt các kế hoạch, dự án sử dụng đất.
- Thiếu tính toàn diện trong việc dự trù các yếu tố sẽ tác động đến dự án như: nguồn tài chính, môi trường, sự biến động về kinh tế, các vấn đề xã hội, giao thông,…
- Việc triển khai các hoạt động quy hoạch không được nhất quan, thiếu liên kết nên dẫn đến tình trạng xây dựng bị kéo dài, ì ạch, khó khai thác và hoàn thiện.
- Tiến độ triển khai không theo sát kế hoạch đề ra dẫn đến rất nhiều lãng phí và gây nhiều hậu quả cho cả người dân đang sinh sống ở khu vực đó và cả những nhà đầu tư.
- Nguồn tài chính không được đảm bảo và sử dụng đúng theo kế hoạch đề ra.
- Không có sự thống nhất quyền lợi giữa chính quyền, nhà đầu tư và người dân nên gây ra nhiều bất cập trong quá trình thực thi dự án.
- Quản lý quy hoạch sau phê duyệt thiếu năng lực khiến đất bị chuyển đổi mục đích sử dụng, người dân lấn chiếm. Việc này khiến phí bồi thường tăng đồng thời khiến nhà đầu tư lo ngại về khả năng thực hoàn thành dự án dẫn đến dự án bị dừng lại và trở thành dự án treo.
- Do trục lợi riêng.
Những câu hỏi thường gặp về quy hoạch treo
Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Việc bồi thường thiệt hại cho công trình, nhà ở,… sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng công trình, nhà ở,.. đó trên diện tích đất quy hoạch. Có 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Nếu công trình, nhà ở đã được xây xong trước khi có công bố về quy hoạch đất hay kế hoạch sử dụng đất của huyện hàng năm thì người sở hữu đất đó sẽ được Nhà nước bồi thường.
- Trường hợp 2: Nếu công trình, nhà ở,… được xây dựng trên đất đã được công bố quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất từ trước của huyện hàng năm thì công trình, nhà ở,… đó sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.
Đối với vấn đề quy hoạch và dự án treo kéo dài qua nhiều năm và gây ra nhiều bức xúc và thiệt hại cho người dân thì hiện vẫn chưa có quy định bồi thường, đền bù cụ thể.
Sau bao lâu thì quy hoạch treo được bãi bỏ, kết thúc
Hiện nay, vấn đề “dự án treo” vẫn chưa có quy định rõ ràng ở luật đất đai trong thời hạn bao lâu thì hủy bỏ. Hiện chỉ có thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kế từ ngày công bố quy hoạch theo quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi.
Có được đem bán đất quy hoạch treo
Thực tế ngày nay việc mua đất nằm trong quy hoạch treo vẫn được diễn ra trong hình thức cầu may của nhiều nhà đầu tư. Bởi giá mua vào rẻ hơn nhiều so với giá đất thực tế nên nhiều người vẫn muốn thử vận.
Tuy nhiên, việc mua bán đất thuộc diện quy hoạch treo sẽ gặp rất nhiều rủi ro như sau:
- Hình thức giao dịch mua bán sẽ bằng giấy viết tay, vì thế khi có tranh chấp xảy ra sẽ không được pháp luật bảo vệ về vấn đề kiện tụng.
- Khi sinh sống trong diện đất quy hoạch treo thì nhà đầu tư không thể đăng ký sổ đỏ.
- Nhà đầu tư sẽ không thể xây nhà và vì thế sẽ không thể đăng ký sổ hộ khẩu ở đó.
- Nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều bất cập trong việc đăng ký đi học cho trẻ, khó chứng minh nơi ở (đối với trường hợp mua nhà ở xã hội),…
Như vậy, khi quyết định đầu tư, mua đất quý khách cần tìm hiểu rõ ràng để tránh cảnh tiền mất tật mang.
Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo
- Trường hợp diện tích đất quy hoạch đã được chính quyền công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và lúc này không được phép xây nhà mới, trồng cây lâu năm,…
- Trường hợp muốn cải tạo hoặc sửa chữa công trình, nhà ở thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Do vậy, để tránh phạm phải các sai lầm không đáng có, quý khách cần tìm hiểu việc quy hoạch và dự án treo một cách kỹ lưỡng.
Đất quy hoạch treo có được xin cấp sổ đỏ.
Theo Luật Đất đai thì người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau khi đã công bố quy hoạch hoặc thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong vòng 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện là thời hạn thông báo việc thu hồi đất.
Trong trường hợp đất đã được mua, bán trước thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo việc thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ. Và ngược lại sẽ không được cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong thời hạn 3 năm nhưng cơ quan Nhà nước vẫn chưa thông báo về việc thu hồi và chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra hàng năm của cấp huyện thì phải có sự điều chỉnh và công bố hủy chuyển mục đích sử dụng đất.
Vì thế, chỉ có thể xin cấp sổ đỏ, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất đó khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất trong diện quy hoạch treo.
Hi vọng thông qua bài viết trên, quý bạn đọc đã có thể trả lời cho câu hỏi “Quy hoạch treo là gì?” một cách rõ ràng và cập nhập thêm được nhiều kiến thức mới để giúp ích trong quá trình chọn lựa mua, bán đất trong thời gian sắp tới.