Khi quy hoạch các dự án về đất đai và bất động sản, một nền tảng để xác định quy mô công trình, thiết kế cơ sở vật chất nhằm thực hiện mục tiêu xây dựng đó là quy hoạch 1/500. Có thể nói, đây là tiền đề để bắt đầu hình thành các dự án đầu tư xây dựng. Vậy khi nào cần có quy hoạch 1/500 và khi lập quy hoạch 1/500 sẽ cần lưu ý những điều như thế nào? Hãy cùng Datnenthocu.org tìm hiểu về vấn đề này.
Khi nào có quy hoạch 1/500
Bên cạnh quy hoạch 1/500 còn có nhiều quy hoạch khác như quy hoạch 1/2000 hay quy hoạch 1/5000, điều này gây tình trạng dễ nhầm lẫn giữa các quy hoạch với nhau. Một câu hỏi mà được khá nhiều người thắc mắc khi bắt tay vào xây dựng các dự án đầu tư đó là khi nào có quy hoạch 1/500?
Theo Bộ Xây Dựng, chủ đầu tư tổ chức thực hiện một dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ hơn 5ha và dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư nhỏ hơn 2ha thì có thể thành lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần có quy hoạch. Vậy khi các dự án đầu tư có quy lớn hơn 5ha và quy mô các dự án đầu tư nhà ở chung cư lớn hơn 2ha thì nên xây dựng bản quy hoạch để nhà đầu tư có thể hình dung rõ hơn về dự án của mình và nhà xây dựng dễ dàng trong việc thi công hình thành dự án.
Quy hoạch 1/500 được lập sau khi dự án 1/2000 được phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nói một cách dễ hiểu, quy hoạch 1/2000 để định hướng quy hoạch cho một khu đô thị rộng lớn, mang tính chất khái quát để quản lý chung. Mặt khác, quy hoạch 1/500 mang tính cụ thể và chính xác như hình dáng, kích thước, nội dung công trình, vị trí lối đi,… Để phân biệt về quy hoạch 1/2000 và 1/500, hãy theo dõi hết bài viết để cùng Datnenthocu.org tìm hiểu rõ hơn về sự khác nhau này.
Cơ sở phê duyệt quy hoạch 1/500
Khi đã biết rõ được khi nào có quy hoạch 1/500, ngoài ra chủ đầu tư nên nắm vững việc lập giấy phép xây dựng cho dự án của mình và cơ sở phê duyệt quy hoạch 1/500 theo quy định của Nhà nước.
Dự án nào được miễn lập giấy phép xây dựng
Để đáp ứng giấy phép xây dựng, dự án phải có các tiêu chí về:
- Xác định được vị trí và quy mô của dự án
- Cơ sở vật chất, tổ chức không gian, cấu trúc của khu đô thị
- Mật độ dân số của từng khu hoặc toàn dự án
- Đảm bảo cung cấp chi tiết các vấn đề như hệ thống xử lý nước, giao thông, hệ thống cung cấp điện, và đưa ra các phương án bảo vệ.
- Xây dựng chi tiết và cụ thể hóa các khu, phân lô
Đồ án quy hoạch chi tiết là cơ sở để các cấp và chính quyền cấp giấy phép xây dựng và bắt đầu hình thành dự án. Ngoài ra, có các đồ án quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng mà vẫn có thể tiến hành lập dự án đầu tư.
Theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 có quy định về các trường hợp quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng:
- Các dự án được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quyết định đầu tư
- Các dự án được xây dựng bí mật Nhà nước, xây dựng khi nhận được lệnh khẩn cấp hoặc nằm tại hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
- Các dự án chỉ được sử dụng tạm thời khi thi công các dự án chính
- Các dự án được xây theo tuyến ngoài đô thị được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, đảm bảo phù hợp với những quy định chung khi quy hoạch của cơ quan Nhà nước
- Các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và được phê duyệt. Ngoài ra, các thiết kế xây dựng cũng được thẩm định theo Luật Xây dựng quy định.
- Đối với nhà ở: quy mô dưới 7 tầng, diện tích sàn có tổng dưới 500m2 và các quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.
- Các dự án cần sửa chữa, cải tạo và lắp đặt thiết bị nhưng không làm thay đổi kết cấu chịu lực cũng như công năng sử dụng và các yếu tố khác như môi trường và đảm bảo an toàn cho dự án
- Các dự án sửa chữa, thay đổi có thể làm khác bề mặt thiết kế bên ngoài nhưng không tiếp giáp đường bên trong đô thị.
- Các dự án hạ tầng kỹ thuật tại nông thôn hoặc được xây dựng tại nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết và xây dựng điểm dân cư. Trừ nhà ở riêng nằm tại khu bảo tồn và khu di tích lịch sử – văn hóa.
Ngoài ra, các dự án nằm ngoài các dự án đầu tư xây dựng đã nêu trên đây bắt buộc phải lập giấy phép xây dựng và được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500
- Bộ xây dựng: các dự án được Thủ tướng chính phủ phê duyệt
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: các dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh cấp phép
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: các dự án được Ủy ban nhân dân huyện cấp phép
Ngoài các cơ quan được kể trên, một số Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cấp phép cho các cơ quan có chuyên môn như sở quy hoạch kiến trúc để có thể đảm bảo được tính pháp lý và minh bạch của các dự án cấp phép.
Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500
Sau khi tìm hiểu về khi nào có quy hoạch 1/500, sau đây Datnenthocu.org trình bày các trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500:
- Quốc hội định hướng các khu quy hoạch. Đây là các khu có tiềm năng để phát triển kinh tế và góp phần xây dựng đất nước. Thủ tướng lập ra đồ án để trình quốc hội phê duyệt.
- Khi Quốc hội phê duyệt đồ án của Thủ tướng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng bản thảo quy hoạch 1/500 để trình Chính phủ xem xét và cấp phép
- Sau khi đã duyệt quy hoạch 1/500, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải lập bản quy hoạch 1/2000 để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh duyệt.
- Cuối cùng, các nhà đầu tư và đơn vị chịu trách nhiệm thi công sẽ lập bản quy hoạch 1/500 chi tiết để trình Ủy ban nhân dân cấp huyện duyệt.
Phân biệt với quy hoạch 1/2000
Quy hoạch 1/2000 là bước triển khai một cách tổng quát nhất khu xây dựng đô thị. Quy hoạch này mang tính pháp lý và được ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập để các nhà đầu tư hoặc người dân có thể kiểm tra dựa vào.
Quy hoạch 1/2000 chính là lập các bản đồ không gian, thiết kế kiến trúc, mặt bằng sử dụng đất, giao thông, các đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.
Quy hoạch 1/500 sẽ đi vào chi tiết các bước khi hình thành dự án xây dựng như lô đất có diện tích bao nhiêu, vỉa hè như thế nào, cống thoát nước, điện nước sinh hoạt phải lắp đặt ra sao…
Cũng có thể nói khi nào có quy hoạch 1/500 sẽ khác với khi nào có quy hoạch 1/2000. Quy hoạch 1/500 sẽ được lập sau quy hoạch 1/2000, đi từ khái quát đến chi tiết bản thiết kế xây dựng quy hoạch.
Đây là bảng phân biệt chi tiết quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500
Datnenthocu.org đã cung cấp những thông tin để độc giả có cái nhìn tổng quát hơn về quy hoạch 1/500 như khi nào có quy hoạch 1/500, cơ sở cấp phép và phân biệt với quy hoạch 1/2000. Các nhà đầu tư có thể hiểu rõ ràng hơn về quy hoạch 1/500 để dễ dàng hơn trong việc lập một án quy hoạch 1/500 giúp xây dựng khu đô thị một cách hợp lý mang đậm tính pháp lý và minh bạch.