Chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư liệu có được hay không? Đây chính là vấn đề mà nhiều người dân băn khoăn muốn được giải đáp rõ ràng. Với tình hình bất động sản đang có dấu hiệu tăng trưởng chóng mặt, mỗi tấc đất là một tấc vàng như hiện nay thì việc chuyển đổi này mang đến lợi ích rất lớn cho người dân.
Hãy cùng datnenthocu tìm hiểu các thông tin mới nhất về việc chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư trong bài viết dưới đây.
Đất ruộng có thể chuyển đổi thành đất thổ cư hay không?
Theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành thì không có khái niệm liên quan đến “đất thổ cư” mà nó được thể hiện với khái niệm tương đương là “đất phi nông nghiệp”. Tương tự như thế thì “đất ruộng” được đề cập ở đây có thể xem là loại đất thuộc nhóm “đất nông nghiệp”.
Và theo quy định của pháp luật về Luật đất đai 2013 thì đất nông nghiệp có thể chuyển đổi lên đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên để chuyển đổi được thì phải đáp ứng được các yêu cầu được nêu ra theo quy định.
Khi nào thì đất ruộng được chuyển đổi thành đất thổ cư?
Căn cứ theo Điều 57 được trích từ Luật đất đai năm 2013 đã có quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích đất sử dụng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
Những trường hợp đất chuyển đổi mục đích sử dụng bao gồm: Chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản theo hình thức ao, hồ, đầm, thủy sản nước mặn, đất làm muối; Chuyển đổi đất rừng phòng hộ, đất sản xuất sang nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…
Và theo Điều 59 được trích từ Luật đất đai năm 2013 có đề cập đến quy định về thẩm quyền cho thuê đất, giao đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tổ chức sẽ do UBND tỉnh quyết định.
Trường hợp đất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ do UBND huyện chịu trách nhiệm.
Như vậy chỉ khi nào UBND huyện tại nơi có đất chấp thuận bằng văn bản thì đất ruộng thuộc quyền sỡ hữu cá nhân, hộ gia đình mới có thể chuyển đổi lên đất thổ cư.
Điều kiện để đất ruộng được chuyển đổi sang đất thổ cư
Do nhu cầu sử dụng đất ở (đất thổ cư) ngày càng lớn, thêm vào đó giá trị đất ở cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp( đất ruộng) . Vậy nên có nhiều người dân có mong muốn chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư. Tuy nhiên theo như đề cập ở trên thì muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Để cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên thổ cư thì cần những điều kiện sau:
Phải thực hiện xin cấp phép đúng cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm ở đây là UBND huyện.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên nhu cầu của cá nhân và hộ gia đình trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Và điều kiện quan trọng nhất đó là UBND huyện cũng phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được cơ quan cấp nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu vị trí đất ruộng của gia đình người có nhu cầu chuyển đổi nằm trong vùng được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được cho chuyển đổi.
Thủ tục cần thiết để chuyển đổi sang đất thổ cư
Nếu người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng của đất ruộng lên thổ cư thì cần chuẩn bị đầy đủ các thủ tục sau:
Hồ sơ chuyển đổi
Người dân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu 01 ban hành kèm theo thông tư số 30/ 2014/TT-BTNMT.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc giấy chứng nhận về quyền sử dụng, sỡ hữu nhà ở và các tài sản gắn liền trên đất( sổ hồng).
Nhớ mang theo CMND hoặc CCCD để xuất trình khi có yêu cầu.
Quy trình chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư
Bước 1: Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền
Bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được nộp tại bộ phận 1 cửa cấp huyện đối với những địa phương đã có bộ phận 1 cửa để tiếp nhận và trả hồ sơ liên quan về nghiệp vụ hành chính.
Nếu địa phương chưa có bộ phận 1 cửa cấp huyện thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường.
Bước 2: Xử lý và giải quyết hồ sơ theo yêu cầu
Sau khi đã tiếp nhận hồ sơ xin chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư của người dân thì phòng Tài nguyên và môi trường sẽ xử lý hồ sơ với các nhiệm vụ sau:
Thẩm tra lại hồ sơ: Nếu hồ sơ không hợp lệ thì cần thông báo và hướng dẫn người dân thực hiện bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ. Thời gian thông báo cho người dân không vượt quá 3 ngày làm việc.
Thực hiện xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.
Hướng dẫn người dân thực hiện các nghĩa vụ về tài chính theo đúng quy định. Nếu hồ sơ được chấp nhận thì người dân sẽ nhận được thông báo ghi rõ số tiền và hạn nộp vào ngân sách nhà nước.
Trình hồ sơ lên UBND cấp huyện để quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chỉ đạo các cơ quan liên quan về việc cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Bước 3: Trao quyết đinh cho phép chuyển đổi
Trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng lên thổ cư cho người dân sau khi họ đã xuất trình đầy đủ biên lại nộp tiền theo quy định.
Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày đối kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với những khu vực vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn.
Chi phí chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư
Tiền sử dụng đất
Đây là khoản tiền chính và nhiều nhất mà người dân phải nộp khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên đất thổ cư.
Để có thể xác định khoản tiền sử dụng đất thì phải căn cứ theo khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó sẽ có 2 trường hợp xác định số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp thứ nhất: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở. Có nghĩa là khu vực đất vườn cần chuyển đổi xem lẫn với đất ở.
Theo điểm a khoản 2 của Nghị định này thì tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 50% chênh lệch giữa giá tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ở thời điểm chuyển đổi đối với 2 loại đất sau:
Đất vườn, ao có nhà ở trong cùng 1 thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tích ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự tách thành các thửa riêng qua đất ở.
Tiền sử dụng đất của trường hợp này sẽ được tính như sau:
Tiền sử dụng đất cần nộp= 50% x( tiền sử dụng đất ở – tiền sử dụng đất nông nghiệp)
Trường hợp thứ 2: Chuyển đất nông nghiệp của Nhà nước giao không thu tiền lên đất ở.
Căn cứ theo điểm b khoản 2 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi đối với đất nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền chuyển đổi lên đất ở.
Số tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đối với trường hợp này được tính như sau:
Tiền sử dụng đất cần phải nộp = tiền sử dụng đất theo đất ở- tiền sử dụng đất theo đất nông nghiệp.
Lệ phí trước bạ
Theo như quy định trong nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức lệ phí trước bạ đối với đất và nhà là 0,5%.
Lệ phí trước bạ được tính toán dựa trên công thức sau:
Lệ phí trước bạ= (Giá đất x diện tích đất)x0,5%
Trong đó giá đất được tham khảo từ bảng giá đất do UBND huyện cung cấp.
Lệ phí trước bạ chỉ áp dụng cho các đối tượng được cấp giấy chứng nhận mà được miễn phí lệ phí trước bạ, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp phải nộp lệ phí. Còn những đối tượng khác thì không phải nộp.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Loại phí này sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Người dân sẽ nộp phí cấp giấy chứng nhận trước khi nhận giấy chứng nhận mới.
Mức nộp sẽ dao động dưới 100,000 VNĐ/ 1 lần cấp.
Lệ phí thẩm định hồ sơ
Theo thông tư 85/2019/TT-BTC phí thẩm đinh hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.
Như vậy mức phí thẩm định hồ sơ mỗi địa phương sẽ tùy vào Hội đồng nhân dân của địa phương đó quy định.
Thời hạn nộp các khoản chi phí chuyển đổi
Thời hạn nộp các tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ được quy định theo Điều 18 Nghị định 126/2020/ND-CP như sau:
Đối với tiền sử dụng đất thì chậm nhất trong vòng 30 ngày người dân phải nộp được 50% tiền sử dụng đất kể từ ngày ban hành thông báo .
Và chậm nhất trong vòng 90 ngày phải nộp đủ phần tiền còn lại kể từ khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Đối với lệ phí trước bạ thì trừ trường hợp người nộp được ghi nợ lệ phí trước bạ, còn lại thì phải hoàn thành khoản lệ phí này trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm ban hành thông báo.
Lời Kết
Như vậy để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ruộng lên thổ cư chi cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định và thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Người dân nên tìm hiểu kỹ càng các thông tin về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho bản thân và gia đình.
đón xem các bài viết khác tại datnenthocu
Bài viết tham khảo