Những năm gần đây thị trường bất động sản ngày càng nóng, rất nhiều người có ý định lấn sân đầu tư bất động sản. Đất không có sổ đỏ được khá nhiều người quan tâm bởi giá cả mềm hơn, tuy nhiên những rủi ro đi kèm cũng là nỗi băn khoăn không nhỏ.
Vậy đất không có sổ đỏ là gì và có thể mang lại những rủi ro gì? Đọc ngay bài viết của datnenthocu.org để có thêm thông tin.
Đất không có sổ đỏ là gì?
Từ tên gọi đã thể hiện đất không có sổ đỏ là đất chưa được cấp sổ đỏ, vậy ở đây cần hiểu “sổ đỏ” là gì?
Ngoài sổ đỏ còn có sổ hồng, là tên mà người dân thường sử dụng dựa vào màu sắc để gọi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy sổ đỏ và sổ hồng khác nhau như nào?
Trải qua nhiều giai đoạn, Việt Nam có những loại giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bìa màu đỏ nên thường được gọi là sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có bìa màu hồng, thường được gọi là sổ hồng cũ.
Từ năm 2009 Chính phủ đã thông qua nghị định 88/2009/NĐ-CP thống nhất các loại giấy tờ trên thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận mới này có bìa màu hồng cánh sen và thường được gọi với tên sổ hồng mới.
Đồng thời trong nghị định đã nêu rõ:
Các loại: Giấy chứng nhận sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý, nếu có nhu cầu thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Hồ sơ đề nghị cấp các loại giấy chứng nhận trên được nộp trước ngày nghị định này có hiệu lực mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ chuyển giao cho cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận, xử lý và cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Ngày nay người dân vẫn hay dùng từ Sổ đỏ để gọi các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, như vậy đất không có sổ đỏ là đất chưa được cấp một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên.
Mua đất không có sổ đỏ có thể có những rủi ro gì?
Theo như phân tích ở trên, đất không có sổ đỏ là đất chưa được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, tuy vậy vẫn có không ít người đã và đang có ý định đầu tư loại đất này, nguyên nhân là bởi giá của đất không có sổ đỏ thấp hơn đáng kể so với đất có sổ đỏ.
Nhưng người đầu tư đất không có sổ đỏ đồng thời cũng phải chấp nhận những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra. Việc không có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất có thể dẫn đến những rủi ro sau:
Khả năng xảy ra tranh chấp đất đai cao khi mua đất không có sổ đỏ.
Mua bán đất bản chất là chuyển quyền sử dụng đất, tức là chuyển giao quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua.
Theo Luật đất đai năm 2013 điều 188 khoản 3 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực tính từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc mua đất không có sổ đỏ sẽ không thể thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất và không thể đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai. Nghĩa là về mặt luật pháp, quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất chưa được thành lập, người mua không có quyền sử dụng đất dù đã bỏ tiền.
Mặt khác, không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người bán đất cũng chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy tờ thông tin về mảnh đất sẽ rất khó xác định nguồn gốc mảnh đất, người bán có thật sự là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hay không và liệu mảnh đất có đanh trong quá trình tranh chấp với người khác không. Nếu có thì bạn có thể rơi vào tình trạng tranh chấp đất đai với hai hoặc nhiều bên khác.
Rủi ro này có thể dẫn đến việc người mua có thể mất trắng khoản tiền đã đầu tư mua đất nếu sau đó phát sinh tranh chấp.
Vi phạm quy định Luật đất đai năm 2013.
Tại khoản 06 điều 12 Luật đất đai quy định nghiêm cấm hành vi sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.
Do việc mua bán đất không có sổ đỏ không thể đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai do vậy đã vi phạm điều luật này.
Không nhận được sự bảo vệ của pháp luật.
Pháp luật quy định các Quyền chung của người sử dụng đất tại điều 166 Luật đất đai 2013, trong đó có quyền được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của bản thân.
Người mua đất không có sổ đỏ chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do vậy sẽ không được nhà nước bảo vệ trước các hành vi xâm phạm đến quyền đất đai của mảnh đất đã mua.
Hạn chế các quyền của người sử dụng đất.
Việc không “danh chính ngôn thuận” về quyền sở hữu đất dẫn đến hạn chế hoặc mất những quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện thực hiện quyền này gồm 4 điều kiện trong đó: Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) và Đất không có tranh chấp.
Mua đất không có sổ đỏ thì khả năng cao sẽ vi phạm cả hai điều kiện trên.
Do đó quyền về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế:
Khó bán lại cho người khác.
Không được dùng quyền sử dụng đất để góp vốn hay vay thế chấp…
Không được bồi thường khi thu hồi đất.
Nếu đất bị nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nhưng điều kiện phải có một trong các loại Giấy chứng nhận đã trình bày ở trên hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Điều này có nghĩa là mua đất không có sổ đỏ thì bạn không đủ điều kiện được hưởng bồi thường nếu có thu hồi đất.
Xin cấp phép xây dựng khó và phức tạp.
Một trong các giấy tờ thủ tục xin cấp phép xây dựng đó là giấy chứng nhận hoặc nếu không có giấy chứng nhận thì phải thuộc các trường hợp quy định khác của pháp luật về điều kiện xin cấp phép xây dựng.
Do đó nếu mua đất không có sổ đỏ với mục đích xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa thì việc xin cấp phép sẽ phiền phức hơn.
Người sử dụng đất không có sổ đỏ có những quyền hạn gì?
Dù chịu nhiều rủi ro và có những hạn chế nhưng vẫn có những quyền mà người sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn được hưởng trong những điều kiện nhất định.
Khi nhắc tới đất không có sổ đỏ, câu hỏi đặt ra là tại sao đất đó không có sổ đỏ? Có hai trường hợp trong hoàn cảnh này đó là:
Không có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Việc xác định bạn là trường hợp trong hai trường hợp trên rất quan trọng để xác định những quyền mà người sử dụng đất được hưởng.
Không có đủ điều kiện cấp sổ đỏ
Nếu như không có đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất vẫn được hưởng những quyền dưới đây:
Quyền được bồi thường khi có thu hồi đất.
Khoản 2 điều 77 Luật đất đai 2013 quy định khi thu hồi đất nông nghiệp được sử dụng từ trước 01/07/2004 mà người sử dụng là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà chưa được cấp hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất.
Quyền được tạm thời sử dụng đất cho đến khi có quyết định xử lý.
Theo khoản 5 điều 95 Luật đất đai có quy định trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà chưa đủ điều kiện để cấp thì người đang sử dụng được tạm thời sử dụng đất đến khi có quyết định xử lý của Nhà nước theo quy định của Chính phủ.
Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Quyền được bồi thường khi có thu hồi đất.
Trong những trường hợp được quy định dưới đây dù không có sổ đỏ vẫn được nhận bồi thường theo quy định:
Tại khoản 1 điều 75 Luật đất đai 2013 có quy định những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp vẫn được hưởng bồi thường theo quy định với điều kiện đất không phải thuê trả tiền hàng năm.
Quyền được bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyền được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu là một trong hai trường hợp được quy định dưới đây:
Người thừa kế quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận .
Người nhận thừa kế tất cả đều là người nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại điều 186 khoản 3 Luật đất đai.
Quyền được cấp giấy phép xây dựng.
Giấy tờ xin cấp phép xây dựng không chỉ có Giấy chứng nhận mà chỉ cần có một trong các loại giấy tờ được quy định ở điều Nghị định 53/2017/NĐ-CP đều hợp pháp.
Những kinh nghiệm giảm rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ.
Dù có những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không có sổ đỏ nhưng bởi giá của loại đất này thấp hơn nhiều so với đất có sổ đỏ cho nên vẫn có những nhà đầu tư mạo hiểm mua loại đất này.
Nếu bạn cũng đang có ý muốn mua đất không có sổ đỏ, hãy tham khảo những kinh nghiệm mà datnenthocu.org thu thập được giúp giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra dưới đây:
Tìm hiểu kỹ thông tin bên bán.
Như đã nói đất không có sổ đỏ đồng nghĩa người bán đất cũng chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Để tránh bị lừa đảo hoặc xảy ra tranh chấp đất đai thì việc tìm hiểu kỹ thông tin bên bán vô cùng quan trọng.
Trong quá trình trao đổi, bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp những thông tin giấy tờ như CCCD/CMND, địa chỉ cư trú và có thể yêu cầu có sự đồng ý của cả hai bên vợ chồng.
Nếu cẩn thận bạn có thể đi khảo sát những người dân xung quanh và kiểm tra thông tin bên bán cung cấp có chính xác không. Việc này cũng giúp bạn biết thêm thông tin liệu mảnh đất bạn định mua có đang xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất với bên khác không.
Tìm hiểu kỹ pháp lý của mảnh đất muốn mua.
Dù đất không có sổ đỏ nhưng bạn cần yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ về thông tin của mảnh đất. Những vấn đề liên quan đến pháp lý cần kiểm tra gồm có:
Đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp. Trong trường hợp này bạn nên yêu cầu người mua thực hiện xong thủ tục cấp sổ đỏ trước khi tiến hành giao dịch mua bán đất.
Không có tranh chấp đất đai.
Đất đang trong tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn với người khác dưới bất cứ hình thức nào mà chưa được giải quyết đều không được phép giao dịch chuyển nhượng mua bán.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án.
Cho tới khi có quyết định của Tòa án hủy bỏ việc kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án thì mới được mua bán đất.
Bạn có thể kiểm tra thông tin về việc kê biên thông qua hỏi thăm người dân xung quanh hoặc nhờ tư vấn của các công ty bất động sản.
Đất trong thời gian sử dụng.
Nếu đã hết thời gian sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận mà không được gia hạn thì đất đó không được phép mua bán.
Tìm hiểu quy hoạch của mảnh đất.
Việc mảnh đất nằm trong quy hoạch mà lại là đất không có sổ đỏ, nếu mua thì bạn sẽ không được nhận bồi thường khi có quyết định thu hồi.
Để biết mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không bạn có thể thực hiện như sau:
Nhờ bên UBND xã nơi quản lý mảnh đất cung cấp thông tin hoặc nhờ tư vấn của nhân viên địa chính xã đó tư vấn.
Xem thông tin quy hoạch trên cổng thông tin điện tử UBND huyện.
Nhờ các văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin.
Hỏi thăm người dân xung quanh địa bàn có mảnh đất.
Hợp đồng mua bán nhà đất cần có người làm chứng.
Vì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên rất khó chứng minh mảnh đất đó là sở hữu của bạn. Để giảm thiểu rủi ro, khi làm hợp đồng cần có người làm chứng việc giao dịch.
Tốt hơn hết nên nhờ những người có uy tín làm chứng cho bạn.
Lưu giữ hóa đơn chứng từ liên quan mua bán.
Mọi giấy tờ hóa đơn trong quá trình giao dịch nên lưu giữ lại làm bằng chứng.
Những giấy tờ này nên viết bằng tay và có chữ ký các bên liên quan.
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có sổ đỏ.
Đất không có sổ đỏ mà muốn cấp sổ đỏ cần phải có đủ những điều kiện được quy định trong Điều 100 và điều 101 Luật đất đai 2013. Tóm tắt nội dung quy định như sau:
Đất không có giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tại điều 100 quy định các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai trước ngày 15/10/1993.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc được ghi trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước 15/10/1993.
Giấy tờ hợp pháp về chuyển quyền sử dụng đất thừa kế, tặng cho, giao nhà tình thương có chữ ký các bên.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ….
Giấy tờ về việc sử dụng đất theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan thi hành án.
Giấy tờ về sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc thuê đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực.
Nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên đứng tên mình thì được cấp Giấy chứng nhận.
Nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên nhưng không đứng tên mình mà có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký các bên liên quan và đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đất không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nếu thuộc một trong hai trường hợp quy định tại điều 101 được cấp Giấy chứng nhận. Hiểu tóm tắt như sau:
Đang sử dụng đất ổn định từ trước 01/7/2004, không vi phạm luật về đất đai, được UBND xã cấp giấy xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch đất đai.
Đang sử dụng đất trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông lâm thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, được UBND nơi có đất xác nhận là người dùng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
Những thắc mắc thường gặp liên quan đất không có sổ đỏ.
Đất không có sổ đỏ có xây nhà được không?
Rất khó đưa ra câu trả lời khẳng định có hay không cho câu hỏi này bởi còn phụ thuộc vào loại nhà bạn xây dựng và vị trí địa lý mảnh đất và quy hoạch của mảnh đất.
Nếu nhà thuộc vào trường hợp cần có giấy phép xây dựng mà đất không có sổ đỏ thì cần có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy xác nhận của UBND nơi có đất là đủ điều kiện cấp sổ đỏ để xin giấy phép xây dựng.
Nếu nhà thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng thì có thể vẫn được xây nhà nhưng cần đáp ứng những điều kiện khác của pháp luật.
Đất không có sổ đỏ có thừa kế được không?
Nếu được cấp giấy xác nhận là đất đó có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa kịp cấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn được coi là di sản và được phân chia thừa kế.
Nếu UBND không xác định được đất đó là hợp pháp nhưng không vi phạm quy hoạch đất thì được giải quyết phân chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
Nếu UBND xác định đất đó là không hợp pháp thì chỉ được giải quyết tài sản trên đất.
Đất không có sổ đỏ có công chứng được hợp đồng chuyển nhượng không?
Theo quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được phép khi đáp ứng điều kiện tại điều 188, tức là cần có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
Trong trường hợp đủ điều kiện mà chưa cấp giấy thì vẫn có quyền chuyển nhượng nhưng cần phải làm sổ đỏ hoàn tất mới được công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng được.
Kết luận.
Như vậy bài viết của datnenthocu.com đã cung cấp đến bạn những thông tin cơ bản về đất không có sổ đỏ và chia sẻ những lưu ý giúp làm giảm nguy cơ rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ.
Để có thêm thông tin về đất đai các bạn có thể tham khảo các bài viết khác của datnenthocu.com hoặc để lại lời nhắn.
Bài viết tham khảo:
Đất 3 Lá Là Gì? Những Thông Tin Liên Quan Đến Đất 3 Lá Bạn Cần Biết