Tất cả các công trình xây dựng, phân lô đất, dự án xây dựng đô thị, nhà phố,…đều phải có bản thiết kế thể hiện quy hoạch cụ thể và phải có sự phê duyệt của cơ quan thẩm quyền về quy hoạch 1/500. Vậy bản đồ quy hoạch 1/500 là gì? Ý nghĩa, điều kiện và trình tự để lập chúng ra sao? Các thông tin này sẽ được Datnenthocu giới thiệu đến các chủ đầu tư thông qua bài viết dưới đây.
Định nghĩa quy hoạch 1/500 là gì?
Trong hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết được thực hiện ở mọi ranh giới của khu đất. Theo Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.”
Bản đồ quy hoạch 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng và là cơ sở để thiết lập công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình, giám sát công trình và thực hiện thi công công trình.
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là bản đồ bao gồm các thông tin về các quy hoạch chung, quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết và quy hoạch đô thị. Nếu chủ đầu tư có nguyện vọng xin phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 thì cần có đầy đủ các giấy tờ liên quan như sau:
- Mẫu đơn đề nghị thẩm định dự án
- Quyết định phê duyệt dự án của chủ đầu tư
- Cơ quan quy hoạch đô thị
- Các chứng chỉ, tài liệu, giấy tờ có chứa các thông tin liên quan đến quy hoạch
- Bảng thống kê và phụ lục về quy hoạch
- Hình ảnh minh họa về khu đất lập quy hoạch
- Bản đồ
- Toàn bộ phạm vi của khu quy hoạch có tỷ lệ 1/500
Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500
Có rất nhiều thấy rõ tầm quan trọng của bản đồ quy hoạch 1/500 nhưng lại không hiểu chính xác ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch 1/500 chính là bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được minh họa theo tỷ lệ 1/500. Bản vẽ này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng.
- Giúp xác định vị trí, phạm vi công trình xây dựng
- Là yếu tố quyết định để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng cho dự án hoặc là cơ sở đề làm hồ sơ xây dựng
Khi nào cần lập bản đồ quy hoạch 1/500
Theo Bộ Xây Dựng cho biết: “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5ha và nhỏ hơn 2ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết.”
Như vậy, chủ đầu tư chỉ cần thiết kế một bản vẽ có tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, nêu ra giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc kết nôi hạ tầng kỹ thuật và làm cho nó trở nên phù hợp với không gian kiến trúc khu vực.
Cơ sở để được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500
Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Nói các khác, quy hoạch chi tiết 1/500 cụ thể hóa nội dung phân khu và quy hoạch chung.
Dự án nào phải lập giấy phép xây dựng
“Có phải quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng không?” Câu trả lời là “Có”. Sau đây là các trường hợp xây dựng phải có giấy phép xây dựng.
Trường hợp 1: các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được miễn giấy phép xây dựng
Tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây Dựng 2014 quy định về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
- Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Trường hợp 2: các trường hợp phải có giấy phép xây dựng
Ngoại trừ những điều tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây Dựng 2014 vừa nêu trên, các trường hợp khác đều phải có giấy phép xây dựng.
Các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bản đồ quy hoạch 1/500
Những cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được quy định tại Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ – CP như sau:
- Bộ xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ
- UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh
- UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.
Lưu ý: quy định về thẩm quyền phê duyệt nêu trên mang tính chất chung chúng trong quản lý hành chính nhà nước, có một số UBND cấp tỉnh ủy quyền lại việc có ý kiến hay phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn.
Trong tất cả mọi trường hợp phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì bắt buộc phải có ý kiến thống nhất của sở quy hoạch kiến trúc hay của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện phê duyệt.
Như vậy, các dự án được xây dựng theo quyết định này sẽ đảm bảo được tính pháp lý và tính minh bạch cao.
Trình tự lập bản đồ quy hoạch 1/500 là gì?
Trên thực tế, trình tự để lập bản đồ quy hoạch 1/500 như sau:
- Chủ đầu tư, cơ quan tổ chức gửi tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch. Đây là cơ sở để các cơ quan thẩm quyền xem xét việc phê duyệt bản quy hoạch 1/500 đã được thực hiện.
- Cơ quan có trách nhiệm thẩm định nội dung của hồ sơ và tiến hành lập kế hoạch để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Những dự án đầu tư được triển khai hay không phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của họ. Vậy nên, bản quy hoạch cần phải được phê duyệt để khẳng định tiềm năng phát triển của dự án đầu tư từ phía các đơn vị này.
- Chuyển các thông tin, tài liệu có nội dung liên quan đến việc quy hoạch dự án cho đơn vị thẩm quyền xem xét. Các văn bản này đều phải có giá trị pháp lý trước khi chuyển cho cơ quan có thẩm quyền.
- Nếu văn bản công nhận là chủ đầu tư xây dựng dự án hoặc chứng nhận việc đầu tư dự án được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền và đang còn giá trị hiệu lực.
- Chủ đầu tư, cơ quan tổ chức thuyết trình có kèm theo các sơ đồ, bản vẽ thống kê thu nhỏ trên khổ giấy A3, phụ lục, hình ảnh minh họa về việc thực hiện quy hoạch 1/500.
- Bản đồ thể hiện ranh giới hành chính, phân chia phạm vi cụ thể vị trí chuẩn bị xây dựng của dự án, lô đất và công trình khi thực hiện bản quy hoạch.
Bên cạnh đó phải có bản dự thảo về nhiệm vụ cần thực hiện kèm theo quy hoạch 1/500 khi được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt.
Khi đã thực hiện đầy đủ các hồ sơ nếu trên, bản đồ quy hoạch 1/500 của các doanh nghiệp sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét và ra quyết định phê duyệt. Dựa trên quyết định này, các doanh nghiệp sẽ lên kế hoạch triển khai thực hiện các hoạt động tiếp theo trong dự án.
So sánh bản đồ quy hoạch 1/500 và bản đồ quy hoạch 1/2000
| Tiêu chí | Bản đồ quy hoạch 1/500 | Bản đồ quy hoạch 1/2000 |
| Khái niệm | – Là giai đoạn 2 trong quy hoạch
– Bước triển khai và cụ thể hóa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch 1/2000 – Là cơ sở cho việc thiết lập các dự án đầu tư, cấp giấy phép và quản lý đầu tư xây dựng
– Gắn liền với 1 dự án cụ thể
|
– Là giai đoạn đầu tiên trong quy hoạch
– Đây là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị
– Là cơ sở cho việc triển khai thiết lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 |
| Nội dung | Chi tiết hóa đến từng công trình như dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường,… | Lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, quy hoạch giao thông, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện |
| Mục đích | Xác định mối quan hệ giữa công trình thuộc quy hoạch 1/500 với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch | Quản lý đô thị |
| Người thực hiện | Chủ đầu tư | Chính quyền địa phương hoặc chủ đầu tư |
| Cơ quan phê duyệt | Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng |
Kết luận
Trên đây là các nội dung chi tiết để mọi người hiểu rõ về bản đồ quy hoạch 1/500 là gì, ý nghĩa, điều kiện và trình tự thực hiện việc lập quy hoạch 1/500.
Bài viết tham khảo: